Baufinanzierung beantragen: Diese Unterlagen verlangt die Bank

Eine Baufinanzierung bildet für viele Menschen den entscheidenden Schritt zum Eigenheim. Ob es sich um einen Kredit für Hausbau, einen Baukredit für eine neue Immobilie oder die Umschuldung einer bestehenden Hausfinanzierung handelt: Um eine Immobilienfinanzierung erfolgreich abzuschließen, müssen Sie verschiedene Unterlagen vorlegen und wichtige Voraussetzungen erfüllen. Doch welche Unterlagen braucht die Bank für eine Baufinanzierung? Wie viel Eigenkapital wird benötigt, und welche Rolle spielt die Bonitätsprüfung? In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, was Sie für einen Termin bei der Bank unbedingt mitbringen und worauf Sie achten sollten, damit Sie Ihre Eigenheimfinanzierung optimal sichern.

[fs-toc-h2]1. Grundlegende Voraussetzungen für eine Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist mehr als nur ein reiner Kredit. Sie beinhaltet verschiedene Aspekte, wie die Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit (Bonität), den Nachweis Ihrer finanziellen Mittel und eine Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie. Banken legen dabei großen Wert auf Sicherheiten. Eine Baufinanzierung ist in der Regel langfristig angelegt, daher muss die Kreditvergabe Bank sorgfältig und gewissenhaft erfolgen.

Wichtige Punkte:

• Finanzielle Stabilität: Regelmäßiges Einkommen, positive Schufa-Akte.
  
  
• Eigenkapitalanteil: Mindestens 10 bis 20 % des Kauf- oder Baupreises sind oft wünschenswert.
  
  
• Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten: Offene Kredite, Ratenzahlungen.
  
  
• Unterlagen zum Objekt: Kaufvertrag, Baupläne, Grundbuchauszug.
  
  

Was prüft die Bank bei einer Baufinanzierung?

Die Bank nimmt eine umfassende Bonitätsprüfung vor und untersucht sämtliche Einnahmen, Ausgaben sowie Ihre Schufa-Daten. Ziel ist es, das Risiko eines Zahlungsausfalls möglichst gering zu halten. Dafür werden beispielsweise Kontoauszüge, Gehaltsnachweise und Informationen zu bestehenden Krediten oder Verbindlichkeiten herangezogen. Zusätzlich wird der Wert der zu finanzierenden Immobilie ermittelt.

[fs-toc-h2]2. Unterlagen für die Baufinanzierung: Checkliste und Details

Wer vor dem Termin zur Baufinanzierung gut vorbereitet ist, verschafft sich einen enormen Vorteil. Eine vollständige Baufinanzierung Unterlagen Checkliste ist hilfreich, um stressfrei alle Dokumente im Überblick zu behalten. Oft können fehlende Unterlagen den Prozess verzögern oder sogar zu einer Ablehnung führen.

Checkliste: Unterlagen, die für eine Baufinanzierung häufig benötigt werden:

• Gehaltsnachweise: Meist die letzten drei Abrechnungen oder bei Selbstständigen aktuelle BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung).
  
  
• Kontoauszüge: In der Regel der vergangenen drei Monate, um regelmäßige Eingänge und Ausgaben nachzuweisen.
  
  
• Nachweise über Eigenkapital: Nachweis über Sparguthaben, Bausparverträge, Lebensversicherungen etc.
  
  
• Bonitätsauskünfte: Einblick in die Schufa-Auskunft zur Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit.
  
  
• Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten: Informationen zu laufenden Krediten, Leasing-Verträgen oder anderen finanziellen Verpflichtungen.
  
  
• Objektunterlagen: Grundriss, Lageplan, Flurkarte, bei Neubau Baupläne und Bauleistungsbeschreibung.
  
  
• Kaufvertrag (oder Vorvertrag) bzw. Notarvertrag, wenn Sie bereits konkrete Kaufabsichten haben.
  
  

Zwar variieren die Anforderungen einzelner Banken, aber die genannten Punkte gelten als Standard und geben Ihnen einen guten Überblick. Aus der Perspektive einer Immobilienfinanzierung ist es zudem sinnvoll, mögliche Förderprogramme (z. B. KfW-Darlehen) frühzeitig einzubeziehen.

Tipp: Fragen Sie nach einer genauen Auflistung der benötigten Dokumente, sobald Sie einen Beratungstermin vereinbaren. So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen bei Ihrer Baufinanzierung.

[fs-toc-h2]3. Bedeutung der Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit im Fokus

Die Bonitätsprüfung bei Immobilienfinanzierung ist das Herzstück jeder Kreditvergabe Bank. Neben einem stabilen und ausreichenden Einkommen ist auch das Zahlungsverhalten in der Vergangenheit entscheidend. Die Daten dafür liefern zum einen Schufa-Auskünfte, zum anderen Ihre Kontoauszüge, in denen regelmäßige Ausgaben wie Miete, Versicherungen und sonstige Fixkosten aufgeführt sind.

Wie bewertet die Bank meine Kreditwürdigkeit?

1. Einkommenssituation: Banken prüfen Gehaltseingänge, Nebeneinnahmen und Arbeitsverträge. Stabilität und Sicherheit des Arbeitsplatzes sind besonders relevant.
   
   
2. Bestehende Kredite: Jedes laufende Darlehen schmälert die monatliche Liquidität. Banken kalkulieren, ob Sie trotzdem noch genügend Spielraum zur Bedienung einer Baufinanzierung haben.
   
   
3. Schufa-Akte: Negative Einträge oder eine niedrige Schufa-Bewertung können den Zinssatz erhöhen oder gar zur Ablehnung führen. Eine Baufinanzierung trotz negativer Schufa ist zwar unter Umständen möglich, jedoch meist teurer.
   
   
4. Haushaltsrechnung: Die Bank erstellt eine Übersicht über monatliche Einnahmen und Ausgaben, um zu prüfen, ob am Monatsende genug Geld übrig bleibt.
   

[fs-toc-h2]4. Eigenkapital: Wie viel muss vorhanden sein?

Was zählt als Eigenkapital bei Baufinanzierung? Grundsätzlich alles, was Sie in die Finanzierung einbringen können, ohne es extra leihen zu müssen. Dazu gehören:

• Eigenes Erspartes: Girokonto, Tages- und Festgeld, Sparbücher.
  
  
• Bausparguthaben: Bereits eingezahlte Beträge in einem Bausparvertrag.
  
  
• Wertpapiere oder Fonds: Sofern kurzfristig verfügbar.
  
  
• Bereits vorhandenes Grundstück: Der Wert des Grundstücks kann als Eigenkapital gerechnet werden.
  
  
• Sachleistungen: Wer handwerklich versiert ist, kann einen Teil in Eigenleistung erbringen (sogenannte Muskelhypothek).
  
  

Wie viel Eigenkapital eine Bank sehen möchte, ist von Institut zu Institut unterschiedlich. Als Faustregel gelten meist 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto günstiger in der Regel die Konditionen Ihrer Baufinanzierung.

[fs-toc-h2]5. Immobilienbewertung: Wie funktioniert das und warum ist sie wichtig?

Die Immobilienbewertung bei Kreditvergabe dient der Bank als Absicherung, damit sie weiß, ob der Wert der Immobilie den aufgenommenen Baukredit rechtfertigt. Immerhin wird häufig die Hypothek auf die Immobilie eingetragen, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen. Der ermittelte Beleihungswert liegt in der Regel etwas unter dem tatsächlichen Marktwert, um mögliche Preisrückgänge im Immobilienmarkt zu berücksichtigen.

Wie funktioniert die Immobilienbewertung durch die Bank?

• Besichtigung oder Desktop-Bewertung: Manche Banken nutzen interne Tools, um den Marktwert anhand von Vergleichsdaten zu ermitteln. Andere schicken einen Gutachter.
  
  
• Lage, Zustand und Größe: Besonders der Standort (Makrolage und Mikrolage) spielt eine große Rolle. Ein Haus in guter Lage bleibt langfristig wertstabil.
  
  
• Bauqualität und Alter: Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf senkt den Marktwert.
  
  

Tipp: Bewahren Sie alle Objektunterlagen sorgfältig auf. Dazu zählen Grundbuchauszüge, Lageplan oder auch Energieausweis. Eine lückenlose Dokumentation hilft, die Immobilienbewertung reibungslos und schnell zu gestalten.

[fs-toc-h2]6. Kontoauszüge und Gehaltsnachweise: Warum so wichtig?

Warum will die Bank Kontoauszüge sehen? Die Antwort ist relativ einfach: Banken analysieren so Ihre finanzielle Situation. Dazu gehören Einkäufe, Belastungen, regelmäßige Ausgaben für Miete, Versicherungen oder Abos. Bei Gehaltsnachweisen steht fest, wie hoch und wie stabil Ihr monatliches Einkommen ist. Ein befristeter Arbeitsvertrag kann sich dabei negativ auf Ihre Baufinanzierung auswirken, da er das Ausfallrisiko erhöht.

Welche Dokumente für Selbstständige und Freiberufler?

• Aktuelle BWA: Mindestens für die letzten zwölf Monate.
  
  
• Einkommenssteuerbescheide der vergangenen zwei bis drei Jahre.
  
  
• Nachweis über Auftragslage: Kann über eine Umsatzvorschau oder langfristige Verträge erfolgen.
  
  

Gerade bei Selbstständigen nimmt die Bank eine besonders sorgfältige Prüfung vor, da hier die Einnahmen stärker schwanken können als bei einem Angestelltenverhältnis.

[fs-toc-h2]7. Schufa und ihre Bedeutung für die Baufinanzierung

Einfluss der Schufa auf Baufinanzierung: Die Schufa sammelt und speichert Daten über das Zahlungsverhalten von Verbrauchern. Haben Sie Ihre Rechnungen immer pünktlich bezahlt, verbessert das Ihren Score. Umgekehrt verschlechtern Mahnverfahren, Kreditkündigungen oder andere Negativeinträge die Bewertung.

• Guter Score: In der Regel bekommen Sie problemlos eine Hausfinanzierung mit niedrigerem Zinssatz.
  
  
• Neutraler Score: Die Bank kann weitere Sicherheiten verlangen.
  
  

Negativer Score: Eine Baufinanzierung trotz negativer Schufa ist schwierig, aber nicht unmöglich. Häufig sind dann jedoch die Zinsen deutlich höher.

[fs-toc-h2]8. Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten

Auch bereits laufende Kredite und andere Verbindlichkeiten müssen offengelegt werden. Diese Informationen benötigen Banken, um zu ermitteln, ob Sie den monatlichen Raten für die neue Baufinanzierung nachkommen können. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Kleinkredit, Leasing-Verträge für Fahrzeuge oder andere Darlehen handelt.

Beispiele typischer Verbindlichkeiten:

• Konsumkredite (Ratenkauf)
  
  
• Autofinanzierungen (Leasing oder Kredit)
  
  
• Dispokredite
  
  
• Kreditkartenabrechnungen
  
  

Tipp: Seien Sie bei Ihrem Bankgespräch unbedingt ehrlich. Verheimlichen Sie bestehende Schulden, kann das später zu großen Problemen führen – spätestens, wenn Ihr Zahlungsplan ins Wanken gerät.

[fs-toc-h2]9. Ablauf bei der Beantragung einer Baufinanzierung

Sobald Sie die notwendigen Dokumente zusammengestellt haben, vereinbaren Sie meist einen Termin bei Ihrer Bank oder bei einem Baufinanzierungs-Vergleichsportal, das Ihnen verschiedene Angebote unterbreiten kann. Der Ablauf sieht in der Regel so aus:

1. Erstes Beratungsgespräch: Voraussetzungen und Finanzierungsmöglichkeiten abklären, grobe Konditionen erfahren.
   
   
2. Übermittlung aller relevanten Unterlagen: Damit die Bank oder der Vermittler Ihre Bonität prüfen kann.
   
   
3. Objektbewertung: Ein Gutachter oder ein automatisiertes Verfahren ermittelt den Beleihungswert.
   
   
4. Vertragsangebot: Wenn Ihre Bonität stimmt und der Wert des Objekts ausreichend ist, erhalten Sie ein Finanzierungsangebot.
   
   
5. Kreditvertrag: Nach Prüfung und Vergleich der Angebote unterschreiben Sie den finalen Vertrag.
   
   

[fs-toc-h2]10. Tipps für eine erfolgreiche Baufinanzierung

Welche Rolle spielt die Bonität bei der Hausfinanzierung? Sie entscheidet über Zinssatz, Laufzeit und ob die Bank Ihnen überhaupt einen Darlehen für Hauskauf gewährt. Daher ist es ratsam, bereits vor der Antragstellung auf eine saubere Schufa-Akte zu achten.

Praktische Hinweise:

• Eigenkapital aufstocken: Je mehr Sie einbringen, desto bessere Konditionen erzielen Sie meistens.
  
  
• Kredite zusammenfassen: Offene Verbindlichkeiten bündeln und möglicherweise umschulden, um eine bessere Übersicht und geringere monatliche Belastung zu erreichen.
  
  
• Vergleiche anstellen: Nutzen Sie Baufinanzierungs-Vergleichsportale, um verschiedene Banken und Zinssätze zu prüfen.
  
  
• Reserve einplanen: Kalkulieren Sie immer einen Puffer für unerwartete Kosten, beispielsweise Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen.
  
  

Tipp: Eine zu enge Kalkulation führt schnell zu finanziellen Engpässen. Berechnen Sie daher Ihre monatlichen Raten so, dass Ihnen auch nach Abzahlung eine ausreichende Liquidität bleibt.

[fs-toc-h2]11. Baufinanzierung trotz negativer Schufa

Wenn Ihre Schufa-Auskunft negative Einträge aufweist, kann die Baufinanzierung deutlich schwieriger werden. Dennoch existieren spezialisierte Kreditinstitute, die sich auf Kunden mit eingeschränkter Bonität konzentrieren. Die Zinsen sind jedoch höher, und zusätzliche Sicherheiten werden oft gefordert.

Mögliche Strategien in einem solchen Fall:

• Schulden bereinigen: Kleinere Verbindlichkeiten begleichen, um den Score wieder zu verbessern.
  
  
• Mitantragsteller mit guter Bonität: Ehepartner oder Familienmitglieder können den Kredit mittragen.
  
  
• Höheres Eigenkapital: Minimiert das Risiko für die Bank.
  
  

[fs-toc-h2]12. Haushaltsrechnung und ihre Relevanz für eine Baufinanzierung

Bevor die Bank eine verbindliche Zusage macht, erstellt sie eine Haushaltsrechnung. Dabei werden Ihre monatlichen Einnahmen (Nettolohn, Kindergeld, sonstige Einkünfte) und Ausgaben (Miete, Nebenkosten, Versicherungen, Lebenshaltung) gegenübergestellt. Bleibt am Ende genügend finanzieller Spielraum für die Rate der Hausfinanzierung, steigen die Chancen auf eine Zusage.

Tipp: Behalten Sie für ein halbes Jahr Ihre Einnahmen und Ausgaben im Blick. Erstellen Sie eine Übersicht, um zu sehen, wie viel Geld Sie tatsächlich für eine Kreditrate übrig haben.

[fs-toc-h2]13. Möglichkeiten der Förderung und Zuschüsse

In Deutschland gibt es verschiedene Förderprogramme, die den Traum vom Eigenheim unterstützen. Dazu zählen insbesondere KfW-Darlehen, die meist zu günstigeren Zinssätzen angeboten werden. Auch regionale Fördermittel, z. B. von Landesbanken oder Kommunen, können eine Rolle spielen.

Mögliche Förderprogramme in Kurzform:

• KfW-Wohneigentumsprogramm: Für den Erwerb oder Bau selbstgenutzten Wohnraums.
  
  
• Energieeffizient Bauen und Sanieren: Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen bei Einhaltung bestimmter Energiestandards.
  
  
• Regionale Fördermittel: Kommunale Unterstützung, z. B. bei der Erschließung neuer Baugebiete.
  
  

Achten Sie darauf, dass viele Förderprogramme an bestimmte Bedingungen geknüpft sind. Planen Sie in Ruhe und prüfen Sie genau, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen.

[fs-toc-h2]14. Vergleich der Baufinanzierungsmodelle

Um Ihnen einen groben Überblick zu ermöglichen, wie sich unterschiedliche Finanzierungswege voneinander unterscheiden, kann folgende vereinfachte Tabelle helfen:

Diese Modelle können je nach Situation kombiniert werden. Häufig ist ein Teil Annuitätendarlehen und ein Teil KfW-Förderdarlehen eine beliebte Variante.

[fs-toc-h2]Fazit: Mit den richtigen Unterlagen zur Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist komplex, doch mit einer strukturierten Vorbereitung haben Sie gute Chancen, ein günstiges Angebot von der Bank zu erhalten. Dazu müssen Unterlagen wie Gehaltsnachweise, Kontoauszüge und Nachweise über Eigenkapital bereitstehen, damit die Bank Ihre Bonität bewerten kann.
Ihr Schufa-Score, Ihr Eigenkapitalanteil sowie der Marktwert der Immobilie entscheiden maßgeblich darüber, wie hoch der Zinssatz ausfällt und ob Sie den Zuschlag für Ihren Baukredit bekommen.

Eine solide und realistische Planung ist der Schlüssel zum Erfolg. Nutzen Sie gerne Baufinanzierungs-Vergleichsportale, um verschiedene Angebote einzuholen, und scheuen Sie nicht den Gang zu mehreren Banken. So finden Sie letztendlich den passenden Kredit, der optimal zu Ihren Lebensumständen und Ihrem Traum vom Eigenheim passt.