Immobilienfinanzierung im Überblick: Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es

Wenn Sie sich mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigen, stoßen Sie schnell auf eine Vielzahl von Begriffen wie Annuitätendarlehen, variables Darlehen, endfälliges Darlehen oder KfW-Förderung. Um Ihren Hauskauf optimal zu planen, ist es daher wichtig, die verschiedenen Kreditformen für Immobilien zu kennen und die jeweils optimale Lösung für Ihre persönliche Situation zu wählen. Menschen haben unterschiedliche Finanzierungsbedürfnisse, zum Beispiel abhängig vom Einkommen, von der Eigenkapitalquote oder von zukünftigen Plänen wie Familie oder beruflicher Neuorientierung. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, welche Arten der Immobilienfinanzierung es gibt, wo diese sich unterscheiden und worauf Sie besonders achten sollten. Auf diese Weise können Sie Ihr Darlehen für den Hauskauf oder eine Anschlussfinanzierung planen und entscheiden, welches Finanzierungsmodell beim Kauf oder Bau eines Eigenheims am besten zu Ihnen passt.

[fs-toc-h2]1. Die wichtigsten Arten der Baufinanzierung

Annuitätendarlehen: Der Klassiker

Das Annuitätendarlehen ist eine der beliebtesten und häufigsten Arten der Immobilienfinanzierung. Dabei zahlen Sie während der Zinsbindungsfrist eine gleichbleibende monatliche Rate, die sogenannte Annuität. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Weil Sie die Restschuld durch die Tilgung verringern, sinken im Laufe der Zeit die Zinskosten, während der Tilgungsanteil an der Rate ansteigt. So bleibt die Gesamtbelastung – also Ihre monatliche Rate – konstant.

Vorteile Annuitätendarlehen:

• Gute Planbarkeit durch feste Raten
  
  
• Überschaubare Kalkulation für Haushaltsbudget
  
  
• Anpassbarer Tilgungssatz (z. B. 2 %, 3 % oder höher)
  
  

Hinweis: Wenn Sie eine klare monatliche Kostenstruktur bevorzugen, ist ein Annuitätendarlehen in der Regel eine solide Wahl. Gerade für Familien oder Menschen mit festem Einkommen bietet diese Form der Immobilienfinanzierung verlässliche Planungssicherheit.

Variables Darlehen: Flexibilität in bewegten Zinszeiten

Bei einem variablen Darlehen wird der Zinssatz regelmäßig an einen Referenzzins wie den EURIBOR angepasst. Die Folge: Ihre Kreditrate kann sich – je nach Zinsmarkt – erhöhen oder verringern. Diese Baufinanzierungsart kommt für Menschen in Frage, die mit Schwankungen am Markt umgehen können und sich Flexibilität wünschen.

• Ohne feste Zinsbindung, dafür regelmäßige Anpassung
  
  
• Monatliche Raten variieren mit den Marktzinsen
  
  
• Geeignet für Personen, die bald größere Geldsummen erwarten (z. B. Erbschaft)
  
  

Tipp: Ein variables Darlehen kann sich lohnen, wenn Sie kurzfristig die Immobilie wieder verkaufen oder den Kredit ablösen möchten. Auch Sondertilgungen sind oft flexibler möglich. Allerdings besteht das Risiko steigender Zinsen, wodurch der Hauskredit teurer werden kann.

Endfälliges Darlehen: Tilgung erst zum Schluss

Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen; die Tilgung erfolgt komplett am Ende. So bleibt Ihre monatliche Belastung zunächst geringer, allerdings bleibt die Restschuld bis zum Laufzeitende unverändert hoch. Dadurch können die Gesamtzinsen über die Laufzeit höher ausfallen als bei einem Annuitätendarlehen.

• Monatliche Rate gering, da keine laufende Tilgung
  
  
• Hohe Einmaltigung am Ende
  
  
• Meist kombiniert mit Lebensversicherung, Bausparvertrag oder Wertpapieranlage
  
  

Beispiel: Angenommen, Sie sichern sich ein endfälliges Darlehen über 200.000 Euro. Sie zahlen jeden Monat nur die Zinsen. Nach 10 Jahren müssen Sie den kompletten Betrag in einer Summe tilgen. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie am Ende der Laufzeit eine größere Kapitalsumme aus einer Lebensversicherung oder einem Depot erwarten.

Bausparvertrag: Kombination aus Sparphase und Kredit

Ein Bausparvertrag ist ein zweistufiges Modell. In der ersten Phase sparen Sie einen vereinbarten Teil der Bausparsumme an. Nach Erreichen der Mindestansparung und einer Wartezeit wird der Bausparvertrag zuteilungsreif, und Sie können das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Der Zinssatz dafür steht bereits bei Vertragsabschluss fest, was langfristig Sicherheit bietet.

Vorteile Bausparvertrag:

• Planbare Zinsen für das spätere Bauspardarlehen
  
  
• Staatliche Prämien und Wohnungsbauprämie möglich
  
  
• Gut für langfristig geplante Immobilienfinanzierung
  
  

Warum ein Bausparvertrag zur Immobilienfinanzierung? Menschen mit längerem Planungshorizont sichern sich so schon früh einen festen Zinssatz. Wenn Sie wissen, dass Sie in einigen Jahren eine Immobilie erwerben möchten, stellt der Bausparvertrag eine interessante Option dar.

KfW-Kredite: Immobilienfinanzierung mit Förderprogrammen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zahlreiche Förderprogramme an, die speziell auf den Neubau, den Kauf oder die Sanierung von Immobilien zugeschnitten sind. Besonders bekannt sind die KfW-Effizienzhaus-Programme, bei denen energieeffiziente Bauweisen mit günstigen Zinsen und Tilgungszuschüssen belohnt werden. Auch für barrierereduziertes Umbauen oder den Erwerb selbstgenutzten Wohnraums gibt es Förderoptionen.

Immobilienkredit mit KfW-Förderung kann sich besonders dann lohnen, wenn Sie ohnehin energieeffizient bauen oder sanieren möchten. So können Sie Ihre Baufinanzierung mit Förderung kombinieren und von günstigen Zinskonditionen profitieren. Oft ist eine Kombination von KfW-Darlehen mit einem Bankdarlehen möglich, um den gesamten Finanzierungsbedarf abzudecken.

Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung clever planen

Ein Forward-Darlehen dient dazu, sich einen günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung im Voraus zu sichern. Läuft Ihr bestehender Kredit (z. B. ein Annuitätendarlehen) in den nächsten Monaten oder Jahren aus, können Sie bereits jetzt ein Anschlussdarlehen abschließen, das erst später beginnt. Dafür zahlen Sie einen gewissen Zinsaufschlag. Rechnen Sie mit steigenden Zinsen, kann dies eine attraktive Option sein.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen? Vor allem dann, wenn das aktuelle Zinsniveau niedrig ist und Sie eine deutliche Zinserhöhung erwarten. Zahlen Sie lieber einen kalkulierbaren Aufschlag, als später hohe Marktzinsen in Kauf nehmen zu müssen.

[fs-toc-h2]2. Finanzierungsmöglichkeiten Eigenheim: Ein Überblick in Tabellenform

Nachfolgend eine kurze Tabelle, die die typischen Kreditformen für Immobilien zusammenfasst. So können Sie schneller vergleichen, welche Merkmale für Sie besonders relevant sind:

[fs-toc-h2]3. Sondertilgungen und Flexibilität: Was Sie beachten sollten

Egal ob Annuitätendarlehen oder variables Darlehen: Viele Banken bieten die Option, jährliche Sondertilgungen vorzunehmen. Damit beschleunigen Sie die Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung und sparen Zinskosten. Allerdings sind Sondertilgungen oft auf einen bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme begrenzt oder kosten einen Zinsaufschlag. Prüfen Sie daher genau, welche Vertragsklauseln die Bank anbietet.

Beispiel: Sie schließen ein Annuitätendarlehen über 300.000 Euro ab und vereinbaren das Recht, pro Jahr bis zu 10.000 Euro zusätzlich tilgen zu können. Dadurch reduzieren Sie Ihre Restschuld schneller und können die Laufzeit spürbar verkürzen.

[fs-toc-h2]4. Absicherung: Wie Sie Ihr Darlehen schützen können

Bei der Baufinanzierung geht es um hohe Summen und lange Laufzeiten. Deshalb ist es ratsam, bestimmte Risiken von vornherein einzuplanen. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder gar der Todesfall eines Hauptverdieners können die Tilgung gefährden.

Banken empfehlen häufig den Abschluss von Versicherungen, beispielsweise einer Risikolebensversicherung für den Todesfall, damit die Hinterbliebenen nicht plötzlich vor einer untragbaren Kreditlast stehen. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung kann im Ernstfall helfen, die Raten weiter begleichen zu können. Allerdings verursachen Versicherungen zusätzliche Kosten, deshalb ist es sinnvoll, verschiedene Angebote zu vergleichen und genau abzuwägen.

[fs-toc-h2]5. Das Eigenkapital: Ein entscheidender Faktor

Für eine solide Finanzierung Immobilie wird oft empfohlen, mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus eigener Tasche einzubringen. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser sind normalerweise die Kreditkonditionen. Einige Banken bieten jedoch auch Baukredit-Modelle an, die ohne oder mit geringem Eigenkapital auskommen. Das erhöht das Risiko für alle Beteiligten und kann die Zinsen merklich verteuern.

Tipp: Prüfen Sie Sparguthaben, Lebensversicherungen oder andere Vermögenswerte, die Sie einbringen können. Bedenken Sie dabei, dass Sie einen Puffer für unerwartete Ausgaben zurückbehalten sollten.

[fs-toc-h2]6. Wie vergleiche ich verschiedene Finanzierungsarten?

Bevor Sie sich für eine bestimmte Baufinanzierung entscheiden, lohnt sich ein detaillierter Vergleich. Achten Sie nicht nur auf den nominalen Zinssatz, sondern vor allem auf den effektiven Jahreszins, der auch weitere Kostenfaktoren enthält. Ein Blick auf folgende Aspekte ist empfehlenswert:

• Effektiver Jahreszins
  
  
• Laufzeit und Zinsbindungsdauer
  
  
• Mögliche Sondertilgungsrechte
  
  
• Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
  
  
• Gesamtkosten über die gesamte Kreditlaufzeit
  
  

Ein eigenes Haushaltsbudget aufzustellen, hilft, die monatliche Belastung realistisch einzuschätzen. Vergleichen Sie mehrere Angebote und lassen Sie sich von verschiedenen Banken oder einem unabhängigen Finanzierungsberater beraten.

[fs-toc-h2]7. Modernisierung, Anschlussfinanzierung & Co.

Stehen Modernisierungen oder größere Umbauten an, können Sie ebenfalls verschiedene Kreditarten nutzen. Gerade im Bereich der Energieeffizienz – zum Beispiel beim Austausch der Heizung oder beim Fenstertausch – stellen KfW-Förderkredite häufig eine gute Lösung dar. Auch hier lohnt sich ein Vergleich mehrerer Angebote, da manche Banken regionale Fördermittel oder Sonderaktionen anbieten.

Wie plane ich eine Anschlussfinanzierung?

• Kümmern Sie sich rechtzeitig, d. h. mindestens 12 bis 18 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung.
  
  
• Prüfen Sie die Möglichkeit eines Forward-Darlehens.
  
  

Holen Sie mehrere Angebote ein, auch von anderen Banken.

[fs-toc-h2]8. Wichtige Fragen rund um die Immobilienfinanzierung

Welche Immobilienfinanzierungen gibt es?

‍Es gibt diverse Baufinanzierungsarten: Annuitätendarlehen, variables Darlehen, endfälliges Darlehen, Bausparvertrag und Förderprogramme (z. B. KfW). Jede Form hat ihre Besonderheiten bei Zinsen, Tilgung und Laufzeit.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

‍Ihre monatliche Rate bleibt gleich. Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil. Mit laufender Tilgung sinkt Ihre Restschuld, und der Anteil der Tilgung steigt.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Darlehen?

‍Ein Darlehen ist das Geld, das Sie von einer Bank erhalten. Die Hypothek oder Grundschuld dient als Sicherheit für die Bank. Bei einer Hypothek ist das Recht an Ihre Kreditschuld gebunden, während eine Grundschuld flexibler ist und in der Praxis häufiger genutzt wird.

Welche Immobilienfinanzierung ist die beste?

‍Das hängt von Ihren Zielen ab: Möchten Sie langfristig planen und eine konstante Monatsrate? Oder sind Sie bereit, Zinsrisiken zu tragen und dafür flexibel zu bleiben? Ein objektiver Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsmöglichkeiten bringt Klarheit.

[fs-toc-h2]Fazit: So finden Sie die passende Immobilienfinanzierung

Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es und welche ist für Sie geeignet? Diese Frage können Sie nur beantworten, wenn Sie Ihre persönliche Lebenssituation, Ihre Zukunftspläne und Ihre Risikobereitschaft genau durchleuchten. Ein Annuitätendarlehen bietet Stabilität und Verlässlichkeit. Ein variables Darlehen ist ideal, wenn Sie bald über zusätzliche Mittel verfügen oder flexibel bleiben wollen. Ein endfälliges Darlehen kann Sinn machen, wenn eine große Auszahlung aus einer Lebensversicherung oder einem Fonds zum Ende der Laufzeit gesichert ist.

Darüber hinaus sollten Sie stets Förderprogramme wie KfW-Kredite prüfen, besonders wenn Sie Wert auf Energieeffizienz legen oder modernisieren möchten. Ein Bausparvertrag zahlt sich aus, wenn Sie schon früh anfangen zu sparen und langfristig planen. Gerade bei der Anschlussfinanzierung lohnt es sich, Forward-Darlehen in Betracht zu ziehen, um günstige Zinsen frühzeitig zu sichern.

Am wichtigsten ist es, Angebote zu vergleichen, nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Gesamtkosten, Flexibilität und individuelle Konditionen zu achten. Prüfen Sie Ihre Bonität, überlegen Sie, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können, und vergessen Sie nicht, für mögliche Risiken vorzusorgen. So können Sie Schritt für Schritt herausfinden, welche Immobilienfinanzierung die optimale Lösung für Ihre Bedürfnisse darstellt.