Modernisierungskredit vs. Baufinanzierung: Was ist die bessere Wahl?

Wer eine eigene Immobilie besitzt oder den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, stößt zwangsläufig auf verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. Neben der klassischen Baufinanzierung gibt es auch spezielle Modernisierungskredite, die sich gezielt für Renovierungen, Sanierungen oder Umbauten eignen. Doch welche Finanzierungsform passt besser zu Ihren Bedürfnissen? Was ist beim Vergleich von Laufzeiten und Zinsen zu beachten? Und welche Fördermöglichkeiten bieten beispielsweise die KfW oder andere Institutionen? Dieser Ratgeber beleuchtet sämtliche Aspekte rund um Modernisierungskredite und Baufinanzierungen, zeigt Unterschiede und Gemeinsamkeiten auf und gibt praktische Hinweise für eine erfolgreiche Finanzierung.

[fs-toc-h2]1. Grundlagen: Was ist ein Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit ist eine besondere Form des Darlehens, die sich ausschließlich auf Maßnahmen zur Wertsteigerung, Instandhaltung oder Modernisierung einer bestehenden Immobilie bezieht. Typische Verwendungsmöglichkeiten sind:

• Renovierungen (z. B. Austausch von Bodenbelägen, Malerarbeiten)
• Energetische Sanierungen (z. B. Wärmedämmung, Heizungserneuerung)
• Barrierefreier Umbau (z. B. Einbau eines Treppenlifts)
• Dachausbau oder -sanierung
• Austausch von Fenstern und Türen

Dabei gilt: Ein Modernisierungskredit ist meist zweckgebunden. Das bedeutet, die Bank gewährt das Darlehen nur, wenn die Gelder tatsächlich für die Modernisierung der Immobilie eingesetzt werden.

Vorteil: Da sich Modernisierungskredite auf bestehende Immobilien beziehen und das Risiko für die Bank dadurch relativ überschaubar ist, liegen die Zinsen in der Regel unter denen eines unbesicherten Ratenkredits. Jedoch sind die Zinsen oft höher als bei einer Baufinanzierung, die meist durch eine Grundschuld abgesichert wird.

[fs-toc-h2]2. Was versteht man unter einer Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Oberbegriff für Darlehen, die entweder für den Kauf oder den Neubau eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung genutzt werden. Zur Baufinanzierung gehören beispielsweise:

• Annuitätendarlehen (klassische Form mit festem Tilgungsanteil)
• Bauspardarlehen
• Hypothekendarlehen
• Kombinationsmodelle (z. B. Bankdarlehen in Verbindung mit Bausparverträgen)

Die Baufinanzierung ist in der Regel grundpfandrechtlich besichert. Das bedeutet, dass die Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek in das Grundbuch eintragen lässt. Damit sichert sie sich gegen Zahlungsausfälle ab. Aufgrund dieser Sicherheit können Baufinanzierungen häufig zu besonders günstigen Zinssätzen angeboten werden.

Hinweis: Eine Baufinanzierung kann bei Bedarf nicht nur für den reinen Kauf oder Neubau, sondern oft auch für größere Sanierungen und Erweiterungen herangezogen werden. Deshalb spielt die Frage nach einer Aufstockung des bestehenden Baukredits im Laufe der Zeit für viele Eigentümer eine zentrale Rolle.

[fs-toc-h2]3. Unterschiede und Gemeinsamkeiten im Überblick

Um die wesentlichen Unterschiede, aber auch Gemeinsamkeiten zwischen Modernisierungskrediten und Baufinanzierungen zu verdeutlichen, bietet sich eine tabellarische Gegenüberstellung an.

Kurze Zusammenfassung:

• Zweck: Modernisierungskredite sind speziell auf Umbaumaßnahmen und Renovierungen ausgerichtet, während Baufinanzierungen meist für den Kauf oder Neubau sowie große Modernisierungen genutzt werden.
• Besicherung: Modernisierungskredite sind in der Regel unbesichert (oder lediglich durch Bürgschaften), was sich in höheren Zinsen widerspiegeln kann.‍
• Zinsen und Laufzeiten: Baufinanzierungen punkten häufig mit günstigen Zinssätzen und längeren Laufzeiten, während Modernisierungskredite schneller getilgt sind, dafür aber tendenziell höhere Zinsen aufweisen.

[fs-toc-h2]4. Wann lohnt sich ein Modernisierungskredit?

Ob sich ein Modernisierungskredit lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. Insbesondere die Höhe der benötigten Finanzierungssumme und die Art der geplanten Maßnahmen spielen eine zentrale Rolle.

• Geringerer Kreditbedarf: Wer lediglich kleinere Renovierungen oder Modernisierungen plant (z. B. Austausch von Fenstern, Streichen der Fassade, Erneuerung des Badezimmers), benötigt meist keinen hohen fünf- oder gar sechsstelligen Betrag. Hier kann ein Modernisierungskredit mit überschaubaren Beträgen zwischen 5.000 und 50.000 Euro ausreichen.
• Keine Grundbucheintragung notwendig: Da dieser Kredit oft ohne Eintrag ins Grundbuch auskommt, sparen Sie Notar- und Grundbuchkosten. Das macht einen Modernisierungskredit attraktiv, wenn die Maßnahmen nicht allzu kostenintensiv sind.
• Schnelle Verfügbarkeit: Modernisierungskredite können in der Regel schneller bewilligt werden als eine Aufstockung der Baufinanzierung, da der bürokratische Aufwand geringer ist.

Tipp: Ein Modernisierungskredit ist häufig die bessere Wahl, wenn der Finanzierungsbedarf relativ gering ist oder wenn Sie Ihre bereits laufende Baufinanzierung nicht anfassen möchten. So bleiben ursprüngliche Konditionen und Laufzeiten der Baufinanzierung unberührt.

[fs-toc-h2]5. Wann lohnt sich eine Aufstockung der Baufinanzierung?

Auch die Aufstockung einer bestehenden Baufinanzierung kann sinnvoll sein. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn:

• Höhere Investitionssummen benötigt werden, etwa für eine umfangreiche energetische Sanierung, den Anbau eines Wintergartens oder die Dachaufstockung.
• Längere Laufzeiten und dadurch niedrigere monatliche Raten gewünscht sind.
• Die Zinskonditionen der bestehenden Baufinanzierung günstiger sind als der Marktdurchschnitt für Modernisierungskredite.

Bei einer Aufstockung müssen Sie jedoch berücksichtigen, dass die Bank in aller Regel eine Neuberechnung des Kredits vornimmt und die neu hinzugekommene Summe wieder über eine Grundschuld absichert. Dadurch entstehen Kosten für den Eintrag ins Grundbuch sowie für Notarleistungen.

Hinweis: Prüfen Sie vor einer Aufstockung der Baufinanzierung unbedingt, ob Sie eventuell aus Ihrem laufenden Vertrag herauskommen oder ob eine Anpassung der Zinsbindung nötig ist. Lassen Sie sich hierzu am besten von Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater beraten.

[fs-toc-h2]6. Welche Kosten kann man mit einem Modernisierungskredit decken?

Die Bandbreite an Maßnahmen, die durch einen Modernisierungskredit finanziert werden können, ist groß. Typische Beispiele:

• Energieeffizienz: Austausch der Heizungsanlage, Installation von Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlagen, Dämmung von Dach und Fassade.
• Komfort & Wohnqualität: Modernisierung von Küche oder Bad, barrierefreie Umbaumaßnahmen, Einbau neuer Fenster und Türen mit besseren Schallschutzwerten.
• Instandhaltung: Reparaturen am Dach, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Erneuerung alter Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas).

Viele Banken verlangen für die Bewilligung detaillierte Kostenpläne oder Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben. Damit wird sichergestellt, dass der Kredit zweckgebunden eingesetzt und die Höhe passend zur Maßnahme ist.

[fs-toc-h2]7. Laufzeiten und Zinssätze: Ein Vergleich

Die Laufzeiten und Zinssätze unterscheiden sich deutlich zwischen Modernisierungskrediten und Baufinanzierungen:

• Modernisierungskredite
  
  
  • Laufzeit: meist 5 bis 15 Jahre
  • Zinssatz: höher als bei grundbuchbesicherten Darlehen, dennoch niedriger als bei klassischen Ratenkrediten (variabel, je nach Bonität und Bank)
• Baufinanzierungen
  
  
  • Laufzeit: häufig 15 bis 30 Jahre oder länger
  • Zinssatz: in der Regel sehr günstig, da die Immobilie als Sicherheit dient

Je länger die Laufzeit, desto höher fällt letztlich die gesamte Zinsbelastung aus, da Sie länger Zinsen zahlen. Dafür ist die monatliche Rate bei einer längeren Laufzeit entsprechend niedriger. Bei Modernisierungskrediten ist der monatliche Aufwand höher, aber die finanzielle Belastung für Zinsen kann insgesamt geringer bleiben, da der Kredit schneller abgezahlt ist.

[fs-toc-h2]8. Fördermöglichkeiten durch KfW und andere Programme

Neben klassischen Bankkrediten können Sie bei Modernisierungen oder energetischen Sanierungen auf staatliche Förderprogramme zurückgreifen. Hierzu zählen:

• KfW-Kredite: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Programme für die Sanierung und Modernisierung von Wohnraum. Besonders beliebt sind energieeffiziente Sanierungen, die teilweise mit Tilgungszuschüssen verbunden sind.
• BAFA-Förderungen: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert einzelne Maßnahmen im Bereich Heizungstausch oder Energieberatung.
• Regionale Förderbanken: Manche Bundesländer haben eigene Förderbanken oder spezielle Sanierungsprogramme, die mit günstigen Darlehen oder Zuschüssen locken.

Die genauen Bedingungen und Förderhöhen hängen von der Art der Maßnahme und dem jeweiligen Programm ab. Häufig sind bestimmte Energieeffizienzstandards (z. B. KfW-Effizienzhaus 55 oder 70) Voraussetzung, um einen Zuschuss zu erhalten.

[fs-toc-h2]9. Rechtliche Grundlagen und wichtige Formalitäten

Im Zusammenhang mit Modernisierungskrediten und Baufinanzierungen spielen rechtliche Themen eine wichtige Rolle:

• Grundbuch & Grundschuld: Bei einer Baufinanzierung oder bei großen Modernisierungsdarlehen wird in der Regel eine Grundschuld eingetragen. Das Grundbuch wird somit belastet und der Kreditgeber erhält eine Sicherheit.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese Kosten entstehen, wenn eine Grundschuld neu eingetragen oder erhöht wird. Bei einem reinen Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag entfallen diese Gebühren.
• Baurechtliche Vorschriften: Größere Umbauten oder Sanierungen (z. B. Dachausbauten, Anbauten) können eine Baugenehmigung erfordern. Informieren Sie sich rechtzeitig bei Ihrem zuständigen Bauamt.

Hinweis: Wenn Sie sich unsicher sind, welche Genehmigungen für Ihre Modernisierung oder Ihren Umbau nötig sind, empfiehlt sich eine Beratung durch einen Architekten, Bauingenieur oder das örtliche Bauamt. So lassen sich spätere rechtliche Probleme vermeiden.

[fs-toc-h2]10. Praxisbeispiel: Wann ist was sinnvoll?

Stellen wir uns zwei unterschiedliche Szenarien vor, um die Wahl zwischen Modernisierungskredit und Baufinanzierung zu veranschaulichen.

1. Szenario A: Familie Müller hat vor fünf Jahren ein Haus gekauft. Der aktuelle Kredit läuft noch 20 Jahre mit einer festen Zinsbindung von weiteren 10 Jahren. Nun wollen sie die Fenster erneuern und das Dach dämmen lassen. Die Kosten belaufen sich auf 35.000 Euro.
   
   
   • Option 1: Familie Müller beantragt bei ihrer Bank einen Modernisierungskredit über 35.000 Euro, ohne das bestehende Darlehen zu ändern. Die Zinsen sind moderat, der Kredit wird in 10 Jahren abbezahlt. Der Grundbucheintrag bleibt unberührt.
   • Option 2: Familie Müller versucht, ihre bestehende Baufinanzierung aufzustocken. Hierfür müsste eine Grundschuld erhöht werden. Eventuell sind Notarkosten fällig. Dafür könnte der Zinssatz je nach damaligem Vertragsabschluss günstiger sein, was auf die 35.000 Euro positiv wirkt.

2. Szenario B: Herr Schmidt plant eine umfangreiche energetische Sanierung seiner Bestandsimmobilie. Allein die neue Heizung und Dämmung kosten rund 70.000 Euro. Auch das Dach soll umgebaut werden, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.
   
   
   • Option 1: Ein Modernisierungskredit könnte in dieser Höhe schwierig werden oder zu relativ hohen Zinsen führen.
   • Option 2: Eine Aufstockung oder Ablösung der alten Baufinanzierung in Verbindung mit einem neuen, größeren Darlehen ist hier oft sinnvoll. Die Immobilie dient erneut als Sicherheit, was sich in besseren Zinsen niederschlagen kann.

Aus diesen Beispielen wird ersichtlich, dass die Wahl oft stark von der Kredithöhe, den aktuellen Zinskonditionen und den bestehenden Verträgen abhängt.

[fs-toc-h2]11. Fazit: So finden Sie die richtige Finanzierung

• Modernisierungskredit: Ideal, wenn Sie kleinere bis mittlere Beträge für Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen benötigen und Ihre bestehende Baufinanzierung nicht anfassen möchten.
• Aufstockung der Baufinanzierung: Sinnvoll bei größeren Investitionssummen, wenn eine Grundschuld bereits besteht und die Zinskonditionen attraktiver sind als bei einem separaten Modernisierungskredit.
• Fördermittel nicht vergessen: Durch KfW-Kredite oder andere Programme können Sie Ihre Sanierungskosten oft spürbar senken. Gerade bei energetischen Sanierungen lohnt sich eine gezielte Recherche.
• Rechtlicher Rahmen: Prüfen Sie sorgfältig, ob Genehmigungen erforderlich sind oder Einträge im Grundbuch vorgenommen werden müssen.

Bevor Sie sich für eine Variante entscheiden, empfiehlt es sich, verschiedene Angebote einzuholen und die Gesamtkosten inkl. eventueller Gebühren für Eintragungen oder Notarleistungen gegenüberzustellen. Häufig lohnt es sich, frühzeitig einen unabhängigen Finanzierungsberater oder einen Energieberater hinzuzuziehen, gerade wenn es um umfangreichere Umbauten und Sanierungen geht.

Mit einer sorgfältigen Planung und einer gut abgestimmten Finanzierung lassen sich nicht nur Kosten sparen, sondern auch böse Überraschungen während der Modernisierung vermeiden.