Nebenkosten beim Hauskauf: Welche Ausgaben solltest du einplanen?

Wenn du ein Eigenheim erwerben möchtest, denkst du vermutlich zuerst an den Kaufpreis und die Finanzierung. Doch gerade die Nebenkosten beim Hauskauf werden häufig unterschätzt. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, solltest du frühzeitig wissen, welche Kaufnebenkosten auf dich zukommen können. In diesem Ratgeber erfährst du, wie sich diese Kosten zusammensetzen, wie hoch sie ausfallen und worauf du besonders achten solltest. So kannst du die Hauskauf Kosten besser einschätzen und deine Finanzierung solide planen.

[fs-toc-h2]1. Was sind Nebenkosten beim Hauskauf?

Nebenkosten beim Hauskauf umfassen all jene Ausgaben, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis anfallen. Das können zum Beispiel Notarkosten beim Hauskauf, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision oder Ausgaben rund um die Finanzierung und Modernisierung sein. Oft summieren sich diese Positionen auf rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dieser Prozentsatz ist allerdings nur ein grober Richtwert und kann je nach Region und Objekt variieren.

Häufige Posten sind die Kosten für die notarielle Beurkundung, die Eintragung ins Grundbuch, die Maklerprovision (falls du mit Makler kaufst) sowie mögliche Renovierungs- und Umzugskosten. Je umfangreicher deine Pläne und je höher der Kaufpreis, desto größer fallen in der Regel auch die Nebenkosten aus.

Tipp: Achte schon früh bei deiner Finanzierungsplanung darauf, ob du die Nebenkosten mit deinem Eigenkapital bestreiten willst oder ob du dafür einen Teil des Darlehens einrechnen möchtest. Beginne damit, die Nebenkosten bei Immobilienkauf grob zu kalkulieren, damit du weißt, welches Eigenkapital du noch für den Hauskauf selbst hast.

[fs-toc-h2]2. Grunderwerbsteuer

Eine der größten Nebenkosten beim Hauskauf ist die Grunderwerbsteuer. Sie wird fällig, sobald du notariell als Eigentümer der Immobilie festgehalten bist. Die Höhe variiert je nach Bundesland und liegt aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Ein Beispiel:

• Kaufpreis: 300.000 €
• Grunderwerbsteuer (5 % als Beispiel): 15.000
  

Hinweis: Du musst diese Steuer innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Hauskauf bezahlen. Plane diesen Posten unbedingt in deine Hauskauf Kosten ein.

[fs-toc-h2]3. Notarkosten und Grundbuchkosten

Die Notarkosten beim Hauskauf entstehen durch die Beurkundung des Kaufvertrags und liegen meist bei etwa 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen die Gebühren für die Grundbucheintragung, die ähnlich hoch ausfallen können. Rechtsverbindlich wird dein Eigentum an der Immobilie erst durch die notarielle Beurkundung und den Eintrag ins Grundbuch, daher kannst du diese Kosten nicht umgehen.

Tipp: Achte darauf, dass in deinem Notarvertrag alles klar geregelt ist – von der Lastenfreistellung bis zu möglichen Vereinbarungen mit dem Verkäufer. Anfangs wirkt das komplex, aber eine klare Regelung kann dir später viel Ärger ersparen.

[fs-toc-h2]4. Maklerprovision: Wann sie anfällt und wie hoch

Wenn du dein Haus über einen Makler kaufst, fällt in vielen Fällen eine Maklerprovision an. Die Höhe variiert je nach Region und beträgt häufig zwischen 3 und 7 % des Kaufpreises (zzgl. Mehrwertsteuer). In manchen Bundesländern gibt es genaue Vorgaben dazu, wer die Maklerprovision zahlt (etwa hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer). Informiere dich darüber vor Abschluss deines Kaufvertrags.

Welche Möglichkeiten gibt es, Maklerprovision zu vermeiden oder zu reduzieren? 

Du könntest versuchen, direkt vom Eigentümer zu kaufen oder verhandeln, dass der Verkäufer eine höhere Provisionsbeteiligung übernimmt. Ob das funktioniert, hängt stark von der jeweiligen Marktsituation ab.

[fs-toc-h2]5. Finanzierungskosten: Zinsen, Bereitstellungszinsen und mehr

Die Finanzierungskosten Immobilie setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Zunächst einmal bezahlst du bei deinem Kredit die regulären Zinsen. Diese können fest vereinbart sein oder sich nach einer bestimmten Zeit ändern. Dazu kommen oft noch weitere Kosten, beispielsweise Bereitstellungszinsen Hauskredit, wenn du das Darlehen nicht sofort in voller Höhe abrufst.

Wenn du deine Immobilie kaufst, kann es sein, dass du den Kredit zwar genehmigt bekommst, aber den Kapitalbedarf zeitversetzt hast, zum Beispiel weil der Kaufvertrag zu einem bestimmten Datum wirksam wird oder der Verkäufer noch im Haus bleibt. Bereitstellungszinsen fallen häufig an, sobald mehrere Wochen zwischen Kreditbewilligung und Auszahlungszeitpunkt liegen.

Hinweis: Einige Banken bieten dir eine zinsfreie Bereitstellungszeit an, oft 3 bis 6 Monate. Lies dir deinen Darlehensvertrag genau durch, um die Kosten für deine Finanzierung optimal einzuplanen.

[fs-toc-h2]6. Renovierungs- und Modernisierungskosten

Oft zeigt sich erst nach dem Kauf, welche Arbeiten in deinem neuen Zuhause wirklich anfallen. Renovierungskosten nach Hauskauf können schnell in die Tausende gehen, besonders wenn es sich um eine ältere Immobilie handelt. Ob neue Heizungsanlage, Fenster, Dach oder Badsanierung: All diese Positionen solltest du genau prüfen, bevor du dich für den Kauf entscheidest.

Tipp: Lass die Immobilie im Zweifel von einem Sachverständigen oder Baugutachter inspizieren. Ein professionelles Gutachten mag anfangs ein zusätzlicher Posten sein, bewahrt dich aber vor teuren Überraschungen.
Wenn du bereits vor dem Kauf weißt, welche Modernisierungen nötig sind, kannst du sie in deine Finanzierung einrechnen. So vermeidest du, dass dein Budget später nicht ausreicht.

[fs-toc-h2]7. Umzug und weitere Nebenkosten

Vergiss bei deinem Budget nicht die Umzugskosten. Diese können stark variieren, je nachdem, ob du einen professionellen Umzugsservice beauftragst oder mit Freunden und einem Mietwagen umziehst. Bei weiten Entfernungen oder großem Hausrat können die Kosten deutlich höher sein als bei einem Umzug innerhalb der Stadt.

Weitere Nebenkosten können anfallen durch:

• Versicherungen (z. B. Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung)
• Behördliche Meldungen (z. B. Ummelden bei Einwohnermeldeamt)
• Anschlussgebühren (Internet, Strom, Wasser)
• Eventuelle Kosten für eine Übergangsphase, wenn du noch Miete zahlen musst, obwohl du schon Kreditraten tilgst.

Hinweis: Überlege dir gut, wo du sparen kannst, ohne auf wichtige Leistungen zu verzichten. Ein professioneller Umzugsservice mag teurer sein, verschafft dir aber mehr Sicherheit und weniger Stress.

[fs-toc-h2]8. Nebenkosten bei Immobilienkauf berechnen – so behältst du den Überblick

Um nicht den Überblick über deine Hauskauf Kosten zu verlieren, solltest du dir zunächst eine Liste mit allen potenziellen Nebenkosten erstellen. Bedenke dabei mögliche Reserven für Renovierungsarbeiten und achte genau auf die Details deiner Finanzierungsangebote. Je konkreter du die Posten aufschlüsselst, desto geringer ist das Risiko einer Finanzierungslücke.

Eine simple Faustregel besagt:

• Kaufpreis (Basis)
• + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland)
• + Notarkosten und Grundbuchgebühren (1,0–1,5 % des Kaufpreises)
• + Maklerprovision (falls fällig, je nach Region 3–7 %)
• + Eventuelle Renovierungskosten
• + Umzug und Anschaffungskosten (Möbel, Versicherungen usw.)
  

Tipp: Im Internet findest du zahlreiche Rechner für Kaufnebenkosten. Diese sind meist kostenlos und geben dir einen ersten Überblick. Sie können dir schnell zeigen, wie hoch deine Kaufnebenkosten beim Hauskauf prozentual ausfallen, sodass du von Anfang an eine realistische Planung hast.

[fs-toc-h2]9. FAQ: Wichtige Fragen rund um die Nebenkosten beim Hauskauf

Was kostet die Grunderwerbsteuer in Deutschland?

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Den jeweils aktuellen Steuersatz findest du auf den Webseiten deines Landes oder bei deinem Finanzamt.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

In der Regel liegen Notarkosten und Grundbuchkosten zusammen bei rund 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Sie entstehen durch die Beurkundung und die Eintragungen ins Grundbuch.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Durchschnittlich liegen die Kaufnebenkosten zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Dies umfasst Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklerprovision und weitere Nebenkosten wie Umzug oder Renovierung.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Häufig sind dies Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision (falls ein Makler involviert ist), Finanzierungskosten (z. B. Zinsen, Bereitstellungszinsen), Renovierungs- und Modernisierungskosten sowie Umzugskosten und Versicherungen.

Wie kannst du deine Nebenkosten senken?

Du könntest versuchen, direkt vom Eigentümer zu kaufen und so eine Maklerprovision zu umgehen. Auch Fördermittel für Modernisierungen oder energieeffiziente Maßnahmen können die Finanzierung entlasten. Eine solide Planung und der Vergleich verschiedener Angebote helfen dir zusätzlich, Kosten zu reduzieren.

[fs-toc-h2]Fazit: Kalkuliere realistisch deine Nebenkosten für den Hauskauf

Wenn du ein Haus kaufst, sind die Nebenkosten meist höher, als viele anfänglich erwarten. Sie können schnell 10 bis 15 % des Kaufpreises betragen und sollten daher von Beginn an in deine Finanzplanung einfließen. Zu den zentralen Posten zählen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten beim Hauskauf, die Maklerprovision und mögliche Finanzierungskosten Immobilie. Hinzu kommen Renovierungs- und Umzugskosten, die in den meisten Fällen nicht unerheblich sind.
Je besser du dich im Vorfeld über alle Kosten informierst, desto sicherer kannst du dein Budget planen. So vermeidest du finanzielle Engpässe und startest beruhigt in dein neues Zuhause.