Sollzinsbindung bei der Anschlussfinanzierung: Kurz oder Lang – was ist besser?

Die Finanzierung einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Wenn die erste Zinsbindungsphase Ihres Baukredits ausläuft, stehen Sie vor der Frage: Welche Sollzinsbindung ist bei der Anschlussfinanzierung optimal für meine persönliche Situation? In diesem Ratgeberartikel erfahren Sie, was die Sollzinsbindung ist, welche Vor- und Nachteile eine kurze beziehungsweise lange Zinsbindung bei der Anschlussfinanzierung hat, worauf Sie bei der Zinsprognose achten sollten und wie Sie sich gegen steigende Zinsen absichern können. Ziel ist es, Ihnen ein umfassendes Verständnis dieser komplexen Materie zu vermitteln, damit Sie gut informiert Ihre Anschlussfinanzierung gestalten können.

[fs-toc-h2]1. Was versteht man unter der Sollzinsbindung bei einer Anschlussfinanzierung?

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz für die Finanzierung Ihrer Immobilie unverändert bleibt. Sie beginnt bei Vertragsabschluss und läuft üblicherweise über einen zuvor vereinbarten Zeitraum, zum Beispiel 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Anschließend kann – falls der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist – eine Anschlussfinanzierung nötig werden. Genau in diesem Moment stellt sich für Sie die Frage: Soll es eine kurze oder doch eine lange Zinsbindung sein?

• Bedeutung der Sollzinsbindung
  Die Zinsbindung ist ein wichtiger Bestandteil jeder Baufinanzierung, weil sie maßgeblich Einfluss auf Ihre monatliche Rate und die Gesamtkosten Ihres Kredits hat. Je nach persönlicher Situation und Marktlage können unterschiedliche Laufzeiten der Zinsbindung sinnvoll sein.
  
  
• Warum ist die Anschlussfinanzierung relevant?
  Haben Sie bei Ihrem ersten Darlehen beispielsweise eine Sollzinsbindung von 10 Jahren gewählt und die Restschuld ist nach dieser Zeit noch erheblich, benötigen Sie eine neue Finanzierung für den verbleibenden Betrag – die Anschlussfinanzierung. Hier können Sie erneut entscheiden, wie lange Sie Ihren Zins festschreiben möchten.
  
  

Hinweis: Die Wahl der Sollzinsbindung für die Anschlussfinanzierung ist ebenso bedeutend wie beim ersten Darlehen. Oft ist es sogar entscheidender, da sich Ihre persönliche Lebenssituation oder die allgemeinen Zinskonditionen in den letzten Jahren deutlich verändert haben könnten.

[fs-toc-h2]2. Rechtliche Grundlagen: Was gilt bei der Anschlussfinanzierung?

In Deutschland regelt unter anderem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verschiedene Aspekte von Kreditverträgen. Für eine Baufinanzierung kommen zudem zahlreiche weitere Vorschriften und Richtlinien (z. B. Wohnimmobilienkreditrichtlinie) zum Tragen. Hier ein kurzer Überblick:

• Kündigungsrecht nach 10 Jahren
  Laut § 489 BGB können Darlehensnehmer ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dies gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsfrist. Bei einer sehr langen Zinsbindung (z. B. 15 oder 20 Jahre) besteht also theoretisch die Möglichkeit, den Vertrag dennoch nach 10 Jahren zu beenden.
  
  
• Zinsbindungsende
  Läuft die fest vereinbarte Zinsbindung ab, endet auch die aktuelle Kreditvereinbarung. Möchten Sie den Darlehensbetrag nicht direkt vollständig zurückzahlen (was in den meisten Fällen unmöglich ist), müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen. Sie haben dann die Wahl zwischen:
  
  
  • Prolongation bei der bisherigen Bank
  • Umschuldung zu einer anderen Bank

• Allgemeine Verbraucherrechte
  Bei der Anschlussfinanzierung gelten die gleichen Verbraucherrechte wie bei einem Erstkredit. Ihnen müssen beispielsweise das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS), der genaue Sollzinssatz sowie alle anfallenden Kosten transparent offengelegt werden.
  

[fs-toc-h2]3. Vorteile einer kurzen Sollzinsbindung

Wenn Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung eine kurze Zinsbindung (zum Beispiel 5 Jahre) wählen, profitieren Sie von einigen Vorteilen. Allerdings gibt es auch Risiken, die Sie kennen sollten.

3.1 Niedrigere Zinsen im Regelfall

In der Regel sind die Kreditzinsen bei kürzeren Zinsbindungen günstiger als bei langen Laufzeiten. Der Kreditgeber trägt ein geringeres Risiko, weil er sich nicht auf einen sehr langen Zeitraum festlegt. Dadurch sinken oft die Monatsraten. Diese niedrigeren Zinsen wirken sich positiv auf die Gesamtkosten des Darlehens aus – vorausgesetzt, die Zinsen steigen nicht stark bis zum nächsten Anschlussfinanzierungszeitpunkt.

3.2 Höhere Flexibilität

Eine kurze Zinsbindung ermöglicht es, schneller auf Änderungen des Zinsmarkts oder der persönlichen Lebenssituation zu reagieren. Wenn Sie beispielsweise erwarten, in einigen Jahren eine größere Summe Geld (z. B. aus einer Erbschaft) zu erhalten oder Ihre Immobilie verkaufen zu wollen, kann eine kurze Bindung sinnvoll sein, weil Sie nicht so lange an einen bestimmten Zinssatz gebunden sind.

Tipp: Wenn Sie absehen können, dass Ihr Einkommen in wenigen Jahren deutlich steigt, kann eine kurze Zinsbindung für Sie von Vorteil sein. Dann könnten Sie die Restschuld schneller abtragen, sobald Sie über mehr finanzielle Mittel verfügen.

3.3 Risiko steigender Zinsen

Mit einer kurzen Zinsbindung gehen Sie allerdings auch ein gewisses Risiko ein. Sollte das allgemeine Zinsniveau bis zum Ende Ihrer kurzen Zinsbindung deutlich ansteigen, müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen. Das kann Ihre Monatsrate empfindlich erhöhen. Diese Unsicherheit sollten Sie in Ihre Finanzplanung einbeziehen.

[fs-toc-h2]4. Vorteile einer langen Sollzinsbindung

Viele Kreditnehmer bevorzugen gerade bei einer Anschlussfinanzierung eine lange Zinsbindung (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre). Das hat gute Gründe:

4.1 Planungssicherheit und Zinssicherheit

Der Hauptvorteil einer langen Zinsbindungsdauer besteht in der Planungssicherheit. Sie wissen über einen langen Zeitraum ganz genau, wie hoch Ihre monatliche Kreditrate ist, und können dadurch Ihr Budget zuverlässig planen. Bei steigenden Marktzinsen haben Sie zudem den Vorteil, dass Sie davon nicht unmittelbar betroffen sind, da Ihr Zinssatz über die gesamte Zinsbindung hinweg festgeschrieben bleibt.

4.2 Minimierung des Zinsänderungsrisikos

Gegen schwankende Zinsen sind Sie mit einer langen Zinsbindung besser abgesichert. Wenn das allgemeine Zinsniveau stark ansteigt, haben Sie Ihren günstigen Zinssatz bereits gesichert. Das kann auf Dauer für Ihre Finanzierung günstiger sein, auch wenn lange Zinsbindungen anfangs oft höher bepreist sind.

[fs-toc-h2]5. Abwägung je nach Zinsprognose und persönlicher Situation

Die Entscheidung zwischen kurzer und langer Sollzinsbindung kann nicht pauschal getroffen werden. Es hängt stark von Ihrer persönlichen Lebenssituation und der erwarteten Zinsentwicklung ab. Im Folgenden einige wichtige Punkte:

1. Aktuelle Zinslage
   
   
   • Befindet sich das allgemeine Zinsniveau auf einem historischen Tief, kann es sinnvoll sein, sich diese günstigen Zinsen möglichst lange zu sichern.
   • Sind die Zinsen hoch, könnte eine kurze Laufzeit mit der Hoffnung auf sinkende Zinsen in der Zukunft attraktiver sein.
2. Persönliche Planung
   
   
   • Möchten Sie Ihre Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen oder umziehen?
   • Erwarten Sie eine berufliche Veränderung oder einen höheren Geldeingang?
   • Planen Sie eine Umfinanzierung oder eine größere Sondertilgung?
3. Risikobereitschaft
   
   
   • Wer sicheres Planen bevorzugt, neigt eher zur langen Zinsbindung.
   • Wer sich mit Unsicherheit arrangieren kann und auf bessere Konditionen hofft, könnte eine kurze Zinsbindung wählen.
4. Finanzielle Reserven
   
   
   • Haben Sie ausreichend Rücklagen, um kurzfristig höhere Raten bei einem Zinsanstieg abzufedern?
   • Können Sie Sondertilgungen vornehmen, um Ihre Restschuld zügig zu senken?

[fs-toc-h2]6. Strategien zur Absicherung gegen Zinsschwankungen

Ganz gleich, ob Sie sich für eine kurze oder lange Zinsbindung entscheiden: Es gibt Strategien, mit denen Sie sich zumindest teilweise gegen steigende Zinsen absichern können.

6.1 Forward-Darlehen rechtzeitig nutzen

Wie bereits in der Infobox erwähnt, bietet ein Forward-Darlehen die Möglichkeit, schon heute einen Zinssatz für die Zukunft festzuschreiben. Wenn Sie glauben, dass das Zinsniveau in den kommenden Monaten oder Jahren stark steigen wird, kann ein Forward-Darlehen eine Option sein. Beachten Sie jedoch die Forward-Aufschläge, die den Zins leicht erhöhen.

6.2 Sondertilgungen einplanen

Egal welche Zinsbindungsdauer Sie wählen, die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten kann sich lohnen. So können Sie immer dann, wenn Sie finanziell dazu in der Lage sind, die Restschuld reduzieren. Das verringert nicht nur die Zinslast, sondern gibt Ihnen auch mehr Spielraum bei der Anschlussfinanzierung.

Hinweis: Prüfen Sie unbedingt die Bedingungen Ihrer Bank oder Sparkasse zu Sondertilgungsrechten, da manche Institute dafür zusätzliche Gebühren verlangen oder die Sondertilgung auf bestimmte Beträge pro Jahr begrenzen.

6.3 Laufzeitverlängerungen oder -verkürzungen

Bei der Anschlussfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, die Gesamtlaufzeit des Darlehens neu zu definieren. Eine längere Laufzeit senkt zwar die monatliche Rate, erhöht jedoch die gesamten Zinskosten. Eine kürzere Laufzeit bedeutet höhere monatliche Belastung, senkt jedoch die Gesamtkosten. Gerade wenn Sie eine lange Zinsbindung wählen, sollten Sie prüfen, inwiefern Sie sich eine höhere Tilgung leisten können, um die Schuldenlast schneller zu senken.

6.4 Kombination von Darlehen (Split-Finanzierung)

Eine Split-Finanzierung kann ebenfalls eine Strategie sein: Sie teilen Ihre Restschuld in zwei Teil-Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung. So können Sie einen Teil mit langer Zinsbindung absichern, während Sie beim anderen Teil von einer kürzeren Laufzeit mit niedrigeren Zinsen profitieren. Das verteilt das Zinsrisiko und sorgt für eine ausgewogenere Finanzierungsstruktur.

[fs-toc-h2]7. Beispielrechnung: Kurze vs. lange Zinsbindung im Vergleich

Um die Unterschiede zwischen einer kurzen und einer langen Zinsbindung zu verdeutlichen, hilft eine beispielhafte Gegenüberstellung. Nehmen wir an:

• Restschuld: 150.000 Euro
• Kurze Zinsbindung: 5 Jahre bei einem Sollzinssatz von 3,0 %
• Lange Zinsbindung: 15 Jahre bei einem Sollzinssatz von 3,5 %
• Anfängliche Tilgung: 2 % pro Jahr

7.1 Vergleichstabelle

Erläuterungen: 

• Die monatliche Rate berechnet sich in etwa aus (Restschuld * (Sollzinssatz + Tilgung)) / 12.
• Nach den ersten 5 Jahren wurde die Restschuld des kurzen Darlehens geringer getilgt, da die Rate niedriger war und nur 5 Jahre getilgt wurden. Die Rate im Modell ist zwar etwas niedriger, aber nach Ablauf der 5 Jahre könnte der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung gestiegen sein.
• Bei der 15-jährigen Zinsbindung ist der Zinssatz zwar anfangs höher, jedoch profitieren Sie über einen längeren Zeitraum von einer fest kalkulierbaren Rate und können höhere Tilgungsanteile länger sichern.

Diese Tabelle zeigt, dass Sie bei einer kurzen Zinsbindung zunächst geringere Monatsraten zahlen können, jedoch das Risiko eines Zinsanstiegs tragen. Bei einer langen Zinsbindung schützen Sie sich gegen mögliche Zinssteigerungen und haben eine bessere Planungssicherheit, zahlen allerdings meist einen etwas höheren Zinssatz.

[fs-toc-h2]8. Zusammenfassung und Fazit

Sollzinsbindung bei der Anschlussfinanzierung – kurz oder lang? Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Beide Varianten haben klare Vor- und Nachteile, die stark von Ihrer persönlichen Lebensplanung, Ihrer Risikoneigung und den aktuellen beziehungsweise prognostizierten Zinsentwicklungen abhängen.

• Kurze Zinsbindung
  
  
  • Günstigere Einstiegszinsen
  • Höhere Flexibilität
  • Geringere Planungssicherheit bei steigenden Zinsen
• Lange Zinsbindung
  
  
  • Höhere Anfangszinsen
  • Hohe Planungssicherheit
  • Schutz vor stark steigenden Zinsen

[fs-toc-h2]9. Letzter Rat

Entscheiden Sie sich nicht allein auf Basis des aktuellen Zinssatzes für eine kurze oder lange Sollzinsbindung. Prüfen Sie immer mehrere Angebote, ziehen Sie im Zweifel einen unabhängigen Finanzberater hinzu und machen Sie sich eine realistische Vorstellung von Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit in den kommenden Jahren.

Gerade die Planungssicherheit und ein gesunder Puffer für unvorhergesehene Ausgaben sind in der Baufinanzierung oft wichtiger als die letzten Zehntel-Prozentpunkte beim Zinssatz. Die Wahl der passenden Zinsbindungsdauer ist ein zentrales Element, das maßgeblich Ihre finanzielle Zukunft prägt. Wenn Sie sich umfassend informieren, können Sie beruhigt die für Sie richtige Entscheidung treffen.