Was ist der Unterschied zwischen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung

Wer sich mit dem Kauf oder Bau eines Hauses beschäftigt, stößt recht schnell auf die Begriffe Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung. Oft werden sie synonym verwendet, doch genau genommen bestehen Unterschiede. In diesem Ratgeber klären wir, worin sich Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung unterscheiden, welche Vorteile die jeweiligen Modelle bieten und auf welche Details Sie achten müssen. Wir beleuchten dabei die wichtigsten Fachbegriffe von Baukredit über Immobilienkredit bis hin zur Anschlussfinanzierung und zeigen, was Sie wissen sollten, um die für Sie passende Finanzierung zu finden.

[fs-toc-h2]. Was versteht man unter Baufinanzierung?

Der Begriff Baufinanzierung wird oft verwendet, wenn es konkret um den Bau eines neuen Wohnhauses oder um umfangreiche Baumaßnahmen wie Anbau und Modernisierung geht. Dabei handelt es sich im Grunde um ein zweckgebundenes Darlehen, das in Raten ausbezahlt wird – abhängig davon, wie weit der Baufortschritt gediehen ist. Eine Baufinanzierung wird üblicherweise mit festen Zinsen abgeschlossen, die für einen vereinbarten Zeitraum gelten.

Verwendungszweck sind häufig Neubau, Umbau oder größere Sanierungsmaßnahmen. Eine Besonderheit der Baufinanzierung ist die Teilauszahlung je nach Baufortschritt, was eine zusätzliche Planung erfordert. Der Begriff Baukredit wird dabei oft synonym verwendet, wobei die Bank den Kreditbetrag sukzessive auszahlt.

Mit einer Baufinanzierung sichern Sie sich bereits zu Baubeginn die nötigen Mittel, um das Projekt voranzutreiben. Gerade beim Neubau ist dies wesentlich, da Rechnungen für Handwerker, Materialien und Architekten während des Bauprozesses anfallen. Häufig bieten Banken in diesem Kontext spezielle Tarife an, die sich genau an die Bedürfnisse eines Neubaus anpassen.

Wann ist eine Baufinanzierung sinnvoll?

Eine Baufinanzierung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie ein Neubauprojekt realisieren möchten und den Baukredit entsprechend in Teilbeträgen abrufen müssen. Auch bei umfangreichen Modernisierungen, die hinsichtlich des finanziellen Aufwands einem Neubau ähneln, kann diese Finanzierungsform passend sein. Darüber hinaus bietet sich eine Baufinanzierung an, wenn Sie staatliche Fördergelder, wie zum Beispiel die KfW-Förderungen, für einen energieeffizienten Neubau nutzen möchten.

Dabei sollten Sie immer bedenken, dass Bauprojekte oft länger dauern und zusätzliche finanzielle Reserven nötig werden können. Bereitstellungszinsen fallen an, wenn das Geld nicht sofort, sondern erst nach einer gewissen Zeit abgerufen wird. Das unterscheidet die Baufinanzierung häufig von einer klassischen Immobilienfinanzierung für Bestandsobjekte, wo das Darlehen in einer Summe abgerufen wird.

[fs-toc-h2]2. Immobilienfinanzierung im Überblick

Unter dem Begriff Immobilienfinanzierung fasst man alle Finanzierungsformen für den Kauf, Bau oder die Modernisierung von Immobilien zusammen. Dazu gehören klassische Baufinanzierungen ebenso wie spezielle Darlehensformen für Bestandsimmobilien. Wenn Banken allgemein von einer Immobilienfinanzierung sprechen, sind Neubauten, gebrauchte Häuser oder auch Eigentumswohnungen meist gleichermaßen inbegriffen.

Der Begriff ist damit weiter gefasst als Baufinanzierung und umfasst sowohl Neu- als auch Bestandsimmobilien. Die Darlehensauszahlung erfolgt häufig in einer Summe, insbesondere wenn ein fertiges Haus erworben wird. Begriffe wie Hausfinanzierung oder Eigenheimfinanzierung werden in diesem Zusammenhang oft synonym verwendet.

Wer eine Bestandsimmobilie finanzieren möchte, nutzt in der Regel eine klassische Immobilienfinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens. Dabei ist die Rückzahlungsrate (Annuität) während der Zinsbindungsfrist konstant. Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger werden in vielen Fällen die Zinsen, weil das Risiko für die Bank niedriger ist.

Immobilienfinanzierung für Bestandsimmobilie

Da das Haus bereits existiert, erfolgt die Auszahlung des Darlehensbetrags meist auf einen Schlag, unmittelbar nach dem Kauf. Die Planungsphase ist in der Regel kürzer, da Sie das Objekt vor dem Kauf besichtigen und den Finanzierungsbedarf sehr genau abschätzen können. Dabei sollten auch mögliche Renovierungs- und Modernisierungskosten von Anfang an berücksichtigt werden, um spätere teure Nachfinanzierungen zu vermeiden.

Tipp: Wenn Sie direkt beim Kauf renovieren wollen, hilft es, die Finanzierung gleich etwas höher anzusetzen. So haben Sie ausreichend Spielraum und vermeiden einen zweiten Kredit..

[fs-toc-h2]3. Worin unterscheiden sich Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung?

Obwohl die Begriffe eng miteinander verwandt sind, lässt sich sagen, dass Baufinanzierung eine Teilmenge der Immobilienfinanzierung darstellt. Baufinanzierung ist stark auf die speziellen Bedürfnisse beim Neubau ausgerichtet und kann daher andere Auszahlungsmodalitäten oder Zinsstrukturen vorsehen. Immobilienfinanzierung hingegen ist ein Oberbegriff, der sämtliche Finanzierungen rund um Immobilien abdecken kann – ob Neubau, Bestandsimmobilie oder Renovierungsprojekt.

Auszahlungsweise

Bei einer Baufinanzierung erfolgt die Auszahlung des Darlehens in der Regel in Teilbeträgen, die jeweils an den Baufortschritt gekoppelt sind. Das bedeutet, dass die Bank das Geld nicht auf einmal, sondern je nach Fertigstellungsstand der Bauabschnitte zur Verfügung stellt. Bei einer Immobilienfinanzierung hingegen – insbesondere beim Kauf einer Bestandsimmobilie – wird der gesamte Kreditbetrag meist als Einmalauszahlung gewährt. Diese Auszahlung erfolgt in der Regel direkt nach der notariellen Beurkundung und ermöglicht es, den Kaufpreis in einer Summe zu begleichen.

Zinskonditionen

Bei Neubaufinanzierungen können die Konditionen stark von der geplanten Bauzeit und den damit verbundenen Unsicherheiten abhängen. Je länger der Bau dauert oder je unklarer die zeitliche Planung ist, desto größer ist das Risiko für die Bank – was sich wiederum auf die Zinshöhe auswirken kann. Bei der Finanzierung einer Bestandsimmobilie hingegen ist der Aufwand für die Bank deutlich kalkulierbarer, da die Immobilie bereits vorhanden ist und deren Zustand im Vorfeld begutachtet werden kann. Das führt häufig zu stabileren Rahmenbedingungen und günstigeren Zinskonditionen.

Förderprogramme

Bei energieeffizienten Neubauten oder bestimmten Bauvorhaben können Sie von KfW-Förderungen profitieren, die speziell für diesen Bereich der Baufinanzierung vorgesehen sind. Auch für den Kauf und die Sanierung von Bestandsgebäuden stehen KfW-Förderprogramme zur Verfügung, insbesondere dann, wenn eine energetische Modernisierung geplant ist.

[fs-toc-h2]4. Welche Finanzierung passt zu meiner Situation?

Gerade wenn Sie noch unsicher sind, ob Sie lieber neu bauen oder eine Bestandsimmobilie finanzieren möchten, ist ein klarer Blick auf Ihre Prioritäten hilfreich. Dabei können folgende Fragen Orientierung geben:

• Wie schnell möchten Sie ins Eigenheim einziehen?
• Sind Sie bereit, sich zeitlich und finanziell stärker in ein Neubauprojekt einzubringen?
• Möchten Sie eine Immobilie individuell gestalten oder lieber ein bereits fertiges Haus erwerben?
• In welcher Wohnlage möchten Sie sich niederlassen?
• Welche Förderprogramme können Sie in Anspruch nehmen, beispielsweise KfW-Förderungen für Neubau oder Modernisierung?

Wenn Sie eine genaue Vorstellung von Ihren Bedürfnissen haben, ist es leichter, das passende Finanzierungsmodell zu wählen. Gleichzeitig sollten Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen können oder möchten. Der Finanzierungsspielraum sowie die Laufzeit und Zinssicherheit sind weitere wichtige Bausteine der Entscheidung.

Tipp: Oft lohnt es sich, mehrere Kreditangebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Nebenkosten und potenzielle Sondertilgungsmöglichkeiten.

[fs-toc-h2]5. Grundlagen der Bau- und Immobilienfinanzierung

Für eine solide Planung ist es wichtig, sich mit den wesentlichen Begriffen auszukennen, die sowohl bei der Bau- als auch bei der Immobilienfinanzierung eine Rolle spielen.

Zinsbindung
Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, in dem die Bank den Zinssatz festschreibt. Üblich sind Zeitspannen zwischen 5 und 20 Jahren. Eine lange Zinsbindung sorgt für Planungssicherheit, kann aber zu leicht höheren Sollzinsen führen.

Tilgung
Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, mit dem Sie das Darlehen tatsächlich zurückzahlen. Bei einer höheren Tilgung verringern Sie die Restschuld schneller. Das führt zu einer kürzeren Laufzeit, erhöht aber die monatliche Belastung.

Annuitätendarlehen
Dies ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Die Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Im Verlauf verschiebt sich nur das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil.

Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Konditionen erhalten Sie in der Regel. Oft gilt eine Faustregel: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sind ideal.

Bereitstellungszinsen
Wenn Sie Teile des Darlehens erst später abrufen, kann die Bank dafür Zinsen berechnen. Speziell bei Baufinanzierungen sind Bereitstellungszinsen ein wichtiger Kostenfaktor.

Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist benötigen Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung, falls Sie das Darlehen nicht bereits vollständig getilgt haben. Hier können Sie erneut verhandeln oder die Bank wechseln.

[fs-toc-h2]6. Häufige Fragen zur Bau- und Immobilienfinanzierung

Was ist eine Baufinanzierung genau?

Eine zweckgebundene Finanzierung für Neubauten oder umfangreiche Renovierungen, die in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt wird.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

Hierbei handelt es sich um ein Darlehen, das für den Erwerb oder Bau einer Immobilie bestimmt ist. Zumeist als Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung.

Warum Baufinanzierung vs. Immobilienfinanzierung unterscheiden?

Weil Baufinanzierungen speziell auf Neubauprojekte ausgerichtet sind, während Immobilienfinanzierung ein Oberbegriff ist, der auch Bestandsbauten umfasst.

Welche Aspekte spielen bei der Zinsberechnung eine Rolle?

Laufzeit, Höhe des Eigenkapitals, persönliche Bonität und aktuelle Marktzinsen.

Wann ist ein Baukredit sinnvoll?

Wenn Sie konkret einen Neubau planen und die Darlehenssumme schrittweise benötigen.

[fs-toc-h2]7. Typische Kostenfallen und wie man sie vermeidet

Nicht nur der Zinssatz entscheidet über die Kosten einer Bau- oder Immobilienfinanzierung. Es gibt weitere Faktoren, die schnell zu einer finanziellen Mehrbelastung führen können.

• Nebenkosten: Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Bei Sanierungen kommen noch Handwerkerkosten, Material und eventuelle Baugenehmigungsgebühren hinzu.
• Versicherungen: Gebäudeversicherungen sind meist verpflichtend. Je nach Bank werden auch Risikolebensversicherungen oder Restschuldversicherungen empfohlen.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung ganz oder teilweise zurückzahlen möchten, kann dies teuer werden.
• Nachfinanzierung: Sollte das Budget zu knapp kalkuliert sein, führt eine Nachfinanzierung oft zu schlechteren Konditionen.

Tipp: Planen Sie ausreichend Puffer für Unvorhergesehenes ein. Gerade bei einem Neubau können Kostensteigerungen bei Baumaterialien auftreten oder unerwartete Mängel entdeckt werden.

[fs-toc-h2]8. Schritt-für-Schritt-Anleitung: So kommen Sie an den passenden Kredit

1. Budget klären: Wie viel Eigenkapital ist vorhanden, und welche monatliche Rate ist tragbar? Denken Sie an eine Sicherheitsmarge.
2. Zweck definieren: Neubau, Bestandsimmobilie oder Sanierung? Je nach Projekt sollten Sie ermitteln, ob eine Baufinanzierung oder eine umfassende Immobilienfinanzierung besser passt.
3. Kreditangebote vergleichen: Holen Sie mehrere Offerten ein und achten Sie auf Zinssatz, Zinsbindung, Tilgungsrate und Nebenkosten.
4. Förderungen prüfen: Gibt es KfW-Programme oder regionale Förderungen, die Ihren Plänen entsprechen?
5. Unterlagen vorbereiten: Gehaltsnachweise, Baupläne, Exposé.
6. Kreditabschluss: Lassen Sie das Angebot immer noch einmal von einem unabhängigen Berater prüfen, bevor Sie unterschreiben.
7. Abruf der Mittel: Bei Baufinanzierung in Raten, bei Immobilienfinanzierung für Bestandsimmobilie auf einen Schlag.
8. Tilgungsphase: Zahlen Sie Ihre Raten pünktlich, und prüfen Sie eventuell vorhandene Sondertilgungsrechte.

Hinweis: Gerade beim Thema Immobilienfinanzierung neigen manche Bauherren oder Käufer dazu, ihre Finanzierung zu knapp zu kalkulieren. Das kann dazu führen, dass bei unvorhergesehenen Kosten schnell teure Nachfinanzierungen notwendig werden. Besser ist es, vorsichtig zu planen und lieber etwas mehr Eigenkapital in Reserve zu halten, anstatt bis zum letzten Euro zu finanzieren.

Zudem sollten Sie Zinsänderungsrisiken im Blick haben. Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie Ihre Anschlussfinanzierung neu verhandeln. Wenn das Zinsniveau dann deutlich höher liegt, kann die monatliche Belastung entsprechend steigen.

[fs-toc-h2]9. Baufinanzierung vs. Immobilienfinanzierung im Überblick

[fs-toc-h2]Fazit: Welche Form der Finanzierung ist optimal?

Am Ende läuft alles auf Ihr individuelles Vorhaben hinaus. Wenn Sie einen Neubau planen, bietet sich eine Baufinanzierung an, um schrittweise die Rechnungen begleichen zu können. Wer hingegen eine Bestandsimmobilie finanziert, greift in der Regel auf eine traditionelle Immobilienfinanzierung zurück, bei der Sie den vollen Kreditbetrag auf einmal erhalten. Auch Mischformen sind denkbar, wenn größere Sanierungsmaßnahmen anfallen, die mit ratenweiser Auszahlung kombiniert werden.

Angesichts der aktuellen Zinslage lohnt es sich, sehr genau auf die Konditionen zu schauen. Ein kleines Delta im Zinssatz kann bei hohen Kreditbeträgen schnell mehrere Tausend Euro über die gesamte Laufzeit ausmachen. Nutzen Sie daher Vergleichsrechner, sprechen Sie mit verschiedenen Banken und prüfen Sie, ob staatliche Förderungen infrage kommen.

Tipp: Scheuen Sie sich nicht davor, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen und zu vergleichen. Durch unterschiedliche Bonitätsbewertungen und Risikoeinschätzungen können Zinsangebote zwischen den Banken deutlich variieren.