Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist für viele Menschen der Schlüssel zum eigenen Zuhause. Ob für den Hauskauf, den Neubau oder eine umfassende Sanierung – wer gut vorbereitet ins Bankgespräch geht, spart nicht nur Zeit und Nerven, sondern schafft auch eine solide Grundlage, um günstige Konditionen zu erhalten. In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, welche Unterlagen Sie für eine Baufinanzierung benötigen, worauf Banken achten und wie Sie Ihren Kreditantrag optimal vorbereiten.

[fs-toc-h2]1. Was versteht man unter Baufinanzierung?

Unter einer Baufinanzierung (auch Immobilien- oder Hausfinanzierung genannt) versteht man die Aufnahme eines Darlehens, um den Kauf, den Neubau oder die Modernisierung einer Immobilie zu finanzieren. Die Bank vergibt den Kredit unter bestimmten Voraussetzungen, zu denen insbesondere eine ausreichende Bonität (Kreditwürdigkeit) und die Sicherheiten der Immobilie zählen.

Häufig wird der Begriff „Baufinanzierung“ pauschal für alle Finanzierungsmodelle rund um den Immobilienerwerb verwendet. Dazu zählen:

• Annuitätendarlehen: Der Klassiker mit konstanten Raten, bestehend aus Zins und Tilgung.
• Volltilgerdarlehen: Ein Darlehen, das über die vereinbarte Laufzeit vollständig zurückgezahlt wird.
• KfW-Förderkredite: Förderprogramme für den Neubau oder energieeffiziente Sanierungen.
• Bausparverträge: Kombination aus Sparen und späterem Darlehen.

Eine sorgfältige Vorbereitung kann entscheidend sein, um das richtige Finanzierungsmodell zu finden. Und dafür sind die notwendigen Unterlagen das A und O.

[fs-toc-h2]2. Warum sind die richtigen Unterlagen so wichtig?

Wenn Sie einen Kreditantrag für Ihre Immobilienfinanzierung stellen, prüft die Bank die Bonität sowie den Wert der Immobilie. Anhand der Unterlagen soll ermittelt werden:

• Wie hoch ist Ihr Einkommen und wie regelmäßig fließt es?
• Wie ist Ihre persönliche Vermögenssituation?
• Wie hoch ist der Wert der Immobilie, die finanziert werden soll?
• Welche weiteren finanziellen Verpflichtungen liegen vor?

Ziel ist es, eine verlässliche Aussage treffen zu können, ob Sie in der Lage sind, den Kredit zurückzuzahlen, und ob sich das Objekt als Sicherheit eignet.

Hinweis: Eine gute Strukturierung der Unterlagen vermittelt nicht nur einen professionellen Eindruck bei der Bank, sondern beschleunigt auch den gesamten Prozess. So kann das Darlehen im Idealfall zügiger zugesagt werden.

[fs-toc-h2]3. Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen und Steuerbescheide

Der wichtigste Faktor bei einer Baufinanzierung ist Ihre Zahlungsfähigkeit. Banken verlangen deshalb den Nachweis über ein ausreichendes und möglichst stabiles Einkommen.

3.1 Gehaltsabrechnungen

In der Regel werden die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate gefordert. Manche Banken möchten zusätzlich eine Bescheinigung des Arbeitgebers sehen, aus der hervorgeht, dass Sie unbefristet und ohne Probezeit angestellt sind.

Tipp: Falls Sie Sonderzahlungen (Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld, Boni) erhalten, ist es sinnvoll, diese ebenfalls zu erwähnen und gegebenenfalls zu belegen, da dadurch Ihr jährlich verfügbares Einkommen höher eingeschätzt werden kann.

3.2 Steuerbescheide

Selbst bei einem festen Arbeitsverhältnis fragen einige Kreditinstitute zusätzlich nach den Steuerbescheiden der letzten ein bis zwei Jahre. Diese geben einen Überblick über das Jahreseinkommen und bestätigen die Angaben aus den Gehaltsabrechnungen.

[fs-toc-h2]4. Eigenkapitalnachweis: Sparguthaben, Wertanlagen und Co.

Ein wichtiger Aspekt der Baufinanzierung ist die Frage nach dem Eigenkapital. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto besser sind in der Regel die Konditionen bei der Bank. Üblicherweise empfehlen Experten, mindestens 10 bis 20 Prozent der Kauf- oder Bausumme als Eigenkapital einzubringen.

4.1 Sparguthaben und Wertanlagen

• Sparbücher oder Tagesgeldkonten: Sie sollten Kontoauszüge mit entsprechendem Guthaben vorlegen können.
• Wertpapiere oder Fonds: Haben Sie Aktien, Fonds oder sonstige Wertpapiere, die Sie als Eigenkapital verwenden wollen, müssen Sie deren aktuellen Wert nachweisen (z. B. Depotauszug).
• Bausparverträge: Liegt ein Bausparvertrag vor, der zuteilungsreif ist oder bereits Guthaben aufweist, wird auch dieser als Eigenkapital gewertet.

4.2 Lebensversicherungen und andere Anlageformen

Lebensversicherungen, Rentenversicherungen oder andere langfristige Anlagen können ebenfalls als Sicherheit oder Eigenkapitalbestandteil dienen. Hierfür benötigen Sie Nachweise über den aktuellen Rückkaufswert oder entsprechende Policenunterlagen.

[fs-toc-h2]5. Objektunterlagen: Exposé, Grundbuchauszug und Baupläne

Nicht nur Ihre persönlichen und finanziellen Verhältnisse interessieren die Bank, sondern vor allem auch die Immobilie selbst. Schließlich dient das Objekt als Sicherheit für den Kredit.

5.1 Exposé und Lageplan

Bei einer Bestandsimmobilie ist das Exposé oft die erste Anlaufstelle. Hier sind alle grundlegenden Informationen zusammengefasst: Lage, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Zustand der Immobilie. Ein Lageplan oder ein aktueller Flurplan kann zusätzlich notwendig sein, damit die Bank weiß, um welches Grundstück es sich genau handelt.

5.2 Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug belegt die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen der Immobilie (z. B. Wegerechte, Vorkaufsrechte). In vielen Fällen wird ein aktueller Grundbuchauszug gefordert, der nicht älter als drei Monate sein sollte.

Tipp: Über das Amtsgericht oder das zuständige Grundbuchamt (bzw. teilweise online) können Sie den Grundbuchauszug anfordern. Planen Sie dafür etwas Zeit ein, denn die Bearbeitung kann mehrere Wochen dauern.

5.3 Baupläne und Energieausweis

Insbesondere beim Neubau sind die Baupläne und eventuelle Baugenehmigungen relevant, um den geplanten Umfang des Projekts einschätzen zu können. Bei Bestandsimmobilien ist es zudem ratsam, den Energieausweis beizulegen. Dieser zeigt die Energieeffizienzklasse an und gibt Aufschluss über den Zustand der Haustechnik.

[fs-toc-h2]6. Bonitätsnachweise: SCHUFA-Auskunft und bestehende Kredite

Damit die Bank Ihre Kreditwürdigkeit richtig einschätzen kann, gehört eine Bonitätsprüfung standardmäßig zum Verfahren.

6.1 SCHUFA-Auskunft

Die SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) speichert Daten über laufende Kredite, Kreditkarten, Handyverträge und weitere finanzielle Verpflichtungen. Der Schufa-Score ist für Banken ein zentrales Kriterium, um das Ausfallrisiko zu bewerten.

Hinweis: Sie haben das Recht, einmal pro Jahr kostenlos eine Datenkopie (nach Art. 15 DSGVO) bei der SCHUFA anzufordern. Prüfen Sie vor dem Kreditgespräch die Einträge und stellen Sie sicher, dass alle Daten korrekt sind.

6.2 Angaben über bestehende Kredite

Haben Sie bereits laufende Kredite, Ratenzahlungen oder andere Verpflichtungen? Diese müssen Sie offenlegen, da sie das frei verfügbare Einkommen reduzieren. Dazu gehören zum Beispiel:

• Kfz-Finanzierungen
• Konsumkredite oder Dispokredite
• Leasingverträge
• Kreditkartenrückstände

Die Bank möchte den monatlichen Aufwand für alle laufenden Kredite kennen, um zu beurteilen, wie hoch die Belastung durch die neue Baufinanzierung sein darf.

[fs-toc-h2]7. Nachweis über Eigenleistungen beim Hausbau

Planen Sie, einen Teil des Neubaus selbst zu errichten oder Ausbau- und Renovierungsarbeiten in Eigenregie durchzuführen? Viele Banken erkennen diese Eigenleistungen als eine Art „muskelbasiertes Eigenkapital“ an, sofern sie realistisch sind und bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Wichtig ist:

1. Realistische Einschätzung: Können Sie die Arbeiten tatsächlich selbst ausführen (Fachkenntnisse, Zeit, Helfer)?
2. Kosten- und Zeitplan: Erstellen Sie im Idealfall einen detaillierten Plan, welche Materialien und Werkzeuge benötigt werden und wie viel die Eigenleistung in etwa wert ist.
3. Sicherheit und Qualität: Bei Arbeiten an der Statik oder Elektroinstallationen sollte ein Fachbetrieb eingeschaltet werden.

[fs-toc-h2]8. Zusätzliche Dokumente für Selbstständige und Freiberufler

Wer nicht in einem festen Angestelltenverhältnis arbeitet, hat bei der Baufinanzierung oft mehr Nachweispflichten. Banken bewerten das Ausfallrisiko in der Regel höher, da das Einkommen schwanken kann. Deshalb verlangen sie detailliertere Einkommens- und Geschäftsunterlagen.

8.1 Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

Selbstständige müssen in der Regel eine aktuelle BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung) vorlegen. Daraus geht hervor, wie sich Umsatz, Gewinn und Kostenpositionen entwickeln.

8.2 Steuererklärungen und Jahresabschlüsse

Zusätzlich sind meist die Steuererklärungen und Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre gefordert, um eine längerfristige Entwicklung beurteilen zu können. Bei Kapitalgesellschaften oder größeren Gewerbebetrieben werden auch Jahresabschlüsse, Gewinn- und Verlustrechnungen sowie Bilanzen verlangt.

Hinweis: Je besser Ihre Zahlen dokumentiert sind und je stabiler bzw. ansteigend Ihr Gewinn verläuft, desto einfacher wird die Kreditverhandlung.

[fs-toc-h2]9. So bereiten Sie sich optimal auf das Bankgespräch vor

Nachdem Sie nun wissen, welche Unterlagen für eine Baufinanzierung erforderlich sind, stellt sich die Frage, wie Sie sich effizient organisieren, um alles rechtzeitig parat zu haben.

1. Checkliste erstellen: Notieren Sie alle benötigten Dokumente. Achten Sie darauf, dass einige Unterlagen aktuell (nicht älter als drei Monate) sein müssen.
2. Zeitplanung: Manche Dokumente benötigen etwas Vorlaufzeit, zum Beispiel der Grundbuchauszug oder die SCHUFA-Auskunft. Kümmern Sie sich rechtzeitig darum.
3. Dokumente sortieren: Legen Sie sich einen Ordner an, in dem alle wichtigen Papiere griffbereit sind. Das macht beim Bankgespräch einen professionellen Eindruck und spart Zeit.

Tipp: Gerade wenn mehrere Banken angefragt werden, ist eine übersichtliche Zusammenstellung der Unterlagen ein echter Vorteil. So können Sie parallel Angebote einholen und diese schnell vergleichen.

[fs-toc-h2]10. Typischer Ablauf einer Baufinanzierung

Um den Prozess noch klarer zu machen, lohnt ein kurzer Blick auf den Ablauf einer Baufinanzierung. Die genaue Reihenfolge kann variieren, doch häufig ergibt sich folgender Ablauf:

1. Budgetplanung
   
   • Ermittlung des persönlichen Budgets
   • Einschätzung von Eigenkapital und möglicher Monatsrate
2. Objektsuche
   
   • Bei Bestandsimmobilien: Exposé und Besichtigung
   • Bei Neubau: Bauland suchen oder Neubauprojekt planen
3. Unterlagen zusammenstellen
   
   • Einkommens- und Bonitätsnachweise
   • Objektunterlagen wie Grundbuchauszug und Energieausweis
4. Finanzierungsangebote einholen
   
   • Bei verschiedenen Banken, ggf. über einen Finanzierungsvermittler
   • Zinsen, Tilgung, Laufzeiten vergleichen
5. Kreditantrag und Prüfung durch die Bank
   
   • Bank prüft die Bonität (SCHUFA, Einkommen, Sicherheiten)
   • Bewertung der Immobilie
   • Kreditzusage oder Konditionenanpassung
6. Abschluss des Kreditvertrages
   
   • Unterzeichnung der Darlehensverträge
   • Eintragung im Grundbuch (Grundschuld, Hypothek)
7. Auszahlung des Darlehens
   
   • Kaufpreis wird an den Verkäufer überwiesen
   • Bei Neubau erfolgt die Auszahlung in Raten nach Baufortschritt

Hinweis: Auch nach der Kreditzusage kann die Bank bei Unklarheiten zusätzliche Dokumente anfordern. Halten Sie daher alle relevanten Unterlagen stets griffbereit.

[fs-toc-h2]11. Häufige Fragen rund um die Baufinanzierung (FAQ)

Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens einbringen?

Empfehlenswert sind mindestens 10–20 % der Gesamtkosten. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser die Konditionen.

Muss ich wirklich jeden laufenden Kredit angeben?

Ja, unbedingt. Verschweigen Sie einen laufenden Kredit, kann das im schlimmsten Fall zur Ablehnung des Baufinanzierungsantrags führen, wenn die Bank davon erfährt.

Was ist, wenn mein SCHUFA-Score schlecht ist?

Es kann schwieriger werden, eine günstige Finanzierung zu erhalten. Gegebenenfalls sollten Sie versuchen, offene Forderungen zu begleichen und Einträge zu bereinigen, bevor Sie die Baufinanzierung angehen.

Welche Rolle spielt der Energieausweis?

Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch bzw. Energiebedarf einer Immobilie. Für die Bank ist das relevant, weil eine energieeffiziente Immobilie tendenziell weniger Nebenkosten verursacht. Zudem ist der Energieausweis beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben.

Wie berechne ich meine monatliche Belastung?

Nutzen Sie online unseren Baufinanzierungsrechner: Geben Sie Darlehenssumme, Sollzinssatz und Tilgungsrate ein. So erhalten Sie einen ersten Anhaltspunkt, ob die Monatsrate zu Ihrem Einkommen passt.

[fs-toc-h2]12. Fazit: Mit der richtigen Vorbereitung zum eigenen Zuhause

Die Baufinanzierung ist ein komplexer Prozess, bei dem Banken und andere Kreditgeber umfassende Einblicke in Ihre finanzielle Situation und das zu finanzierende Objekt verlangen. Wer jedoch frühzeitig alle benötigten Unterlagen sammelt, strukturiert und aktuell hält, schafft eine solide Basis für einen reibungslosen Ablauf und attraktive Konditionen.

Ob Angestellter, Selbstständiger oder Freiberufler: Eine durchdachte Dokumentenmappe mit Einkommensnachweisen, Eigenkapitalnachweisen, Bonitätsunterlagen und vollständigen Informationen zur Immobilie überzeugt Banken am schnellsten. Zusätzlich profitieren Sie selbst davon, dass Sie Ihre finanzielle Gesamtsituation genau kennen und im besten Fall schon im Vorfeld Fragen der Bank beantworten können.